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Ătat gĂ©nĂ©ral du marchĂ© immobilier 2025
Le marché immobilier du Montreuillois et de la Vallée de la Course en 2025 se caractérise par un rééquilibrage progressif aprÚs les fortes hausses de 2020-2022. Contrairement aux grandes métropoles qui connaissent un ralentissement marqué, notre territoire maintient une certaine dynamique portée par plusieurs facteurs.
Un marché qui reste actif malgré la hausse des taux
AprĂšs l’envolĂ©e des taux d’intĂ©rĂȘt en 2023-2024 (passage de 1% Ă 4% en moyenne), nous observons depuis fin 2024 une stabilisation autour de 3,5% pour un crĂ©dit sur 20 ans. Cette baisse progressive redonne de l’oxygĂšne aux acheteurs et relance progressivement les transactions.
Dans le Montreuillois, le nombre de ventes a baissé de 12% en 2024 par rapport à 2023, mais se stabilise depuis janvier 2025. Les agents locaux constatent un retour des visiteurs et des demandes de financement.
đ Chiffres clĂ©s 2024-2025
- DĂ©lai moyen de vente : 75 jours (vs 65 jours en 2022)
- Taux de négociation moyen : -5,2%
- Part des primo-accédants : 58%
- Part des investisseurs : 18%
Les raisons de la résilience du marché local
1. La proximitĂ© de la CĂŽte d’Opale : Le Montreuillois bĂ©nĂ©ficie de sa situation gĂ©ographique exceptionnelle, Ă quelques kilomĂštres de Berck et du Touquet. Cette proximitĂ© littorale attire de nombreux acquĂ©reurs en quĂȘte de qualitĂ© de vie.
2. Des prix encore accessibles : ComparĂ© Ă la CĂŽte d’Opale (Le Touquet, Hardelot) oĂč les prix dĂ©passent parfois 4 000 âŹ/mÂČ, le Montreuillois offre un excellent rapport qualitĂ©-prix avec des moyennes autour de 1 800-2 200 âŹ/mÂČ selon les communes.
3. Le cadre de vie : Entre patrimoine historique (Montreuil-sur-Mer), nature prĂ©servĂ©e (VallĂ©e de la Course) et dynamisme Ă©conomique (zone commerciale d’Ătaples), le territoire sĂ©duit les familles comme les retraitĂ©s.
4. L’amĂ©lioration des infrastructures : La modernisation de la ligne TER vers Lille et l’amĂ©lioration du rĂ©seau routier renforcent l’attractivitĂ© du secteur.
Prix au mÂČ dans le Montreuillois
Les prix au mÂČ varient significativement selon les communes, le type de bien et l’emplacement prĂ©cis. Voici un panorama dĂ©taillĂ© basĂ© sur les transactions effectives de 2024-dĂ©but 2025.
Prix moyen au mÂČ par typologie de bien
Maisons anciennes (plus de 10 ans) :
- Montreuil-sur-Mer centre : 2 100 – 2 400 âŹ/mÂČ
- Montreuil pĂ©riphĂ©rie : 1 800 – 2 100 âŹ/mÂČ
- Campagne-lĂšs-Hesdin : 1 400 – 1 700 âŹ/mÂČ
- Beaurainville : 1 500 – 1 800 âŹ/mÂČ
- Villages de la VallĂ©e de la Course : 1 300 – 1 600 âŹ/mÂČ
Maisons récentes/neuves (moins de 10 ans) :
- Montreuil-sur-Mer : 2 600 – 3 000 âŹ/mÂČ
- Campagne-lĂšs-Hesdin : 2 000 – 2 300 âŹ/mÂČ
- Beaurainville : 2 100 – 2 400 âŹ/mÂČ
Appartements :
- Montreuil centre : 1 900 – 2 300 âŹ/mÂČ
- Ătaples : 2 200 – 2 600 âŹ/mÂČ (proximitĂ© mer)
- Campagne-lĂšs-Hesdin : 1 400 – 1 700 âŹ/mÂČ
Ăvolution des prix sur 5 ans
Entre 2020 et 2025, les prix ont connu les Ă©volutions suivantes dans le Montreuillois :
- 2020-2021 : +8% (effet Covid, recherche de verdure et d’espace)
- 2021-2022 : +12% (continuation de la hausse, taux bas)
- 2022-2023 : +6% (début de ralentissement)
- 2023-2024 : +1% (quasi-stagnation, hausse des taux)
- 2024-2025 : -2% (légÚre correction)
Au total, les prix ont progressĂ© d’environ +25% en 5 ans, soit une hausse annuelle moyenne de 5%. Cette progression reste infĂ©rieure Ă celle des grandes agglomĂ©rations (Paris : +35%, Lille : +30%).
đĄ Mon analyse
Nous sommes actuellement sur un plateau de prix. La lĂ©gĂšre baisse de 2024-2025 (-2%) n’est pas une chute mais un ajustement sain aprĂšs les hausses excessives de 2021-2022. Les vendeurs rĂ©alistes qui acceptent cette correction vendent, les autres voient leur bien stagner sur le marchĂ©.
Analyse ville par ville
Montreuil-sur-Mer : le cĆur historique prisĂ©
Montreuil-sur-Mer reste la commune phare du territoire. Sa citadelle, ses remparts, son cachet historique en font un lieu recherché pour résidence principale comme pour résidence secondaire.
Points forts :
- Patrimoine exceptionnel et cadre de vie unique
- Commerces, services, Ă©coles
- Dynamisme culturel (festivals, manifestations)
- Prix encore accessibles vs CĂŽte d’Opale
Points de vigilance :
- Offre limitée en centre historique
- Certains biens nécessitent de lourds travaux de rénovation
- Stationnement parfois compliqué en centre-ville
Profil type de l’acheteur : Couples actifs 35-50 ans avec enfants, retraitĂ©s aisĂ©s cherchant le charme et la tranquillitĂ©, investisseurs pour de la location touristique.
Fourchette de prix pour une maison 4 piĂšces : 220 000 ⏠– 340 000 ⏠selon Ă©tat et emplacement.
Campagne-lĂšs-Hesdin : le dynamisme Ă©conomique
Campagne-lĂšs-Hesdin s’est dĂ©veloppĂ©e ces derniĂšres annĂ©es grĂące Ă sa zone commerciale et sa proximitĂ© de l’A16. C’est une commune prisĂ©e des familles actives.
Points forts :
- Commerces de proximité et grande distribution
- Bon réseau scolaire
- AccĂšs facile A16 (Boulogne, Abbeville)
- Prix plus accessibles que Montreuil
Points de vigilance :
- Moins de cachet architectural que Montreuil
- DĂ©veloppement parfois anarchique
Profil type de l’acheteur : Jeunes couples primo-accĂ©dants, familles avec enfants en bas Ăąge.
Fourchette de prix pour une maison 4 piĂšces : 180 000 ⏠– 260 000 âŹ.
Beaurainville : entre ville et campagne
Beaurainville offre un bon compromis entre les services d’une petite ville et la proximitĂ© de la nature.
Points forts :
- Cadre verdoyant
- Services de proximité (commerces, médecins, écoles)
- Prix attractifs
- Gare SNCF (ligne Boulogne-Abbeville)
Profil type de l’acheteur : Familles cherchant de l’espace Ă prix accessible, tĂ©lĂ©travailleurs.
Fourchette de prix pour une maison 4 piĂšces : 160 000 ⏠– 240 000 âŹ.
Les villages de la Vallée de la Course
Hubersent, Doudeauville, Sorrus, Boisjean… Ces petits villages offrent calme, nature et authenticitĂ©.
Points forts :
- Prix trĂšs accessibles
- Grandes propriétés avec terrain
- Calme absolu
- Nature préservée
Points de vigilance :
- Ăloignement des services et commerces
- Voiture indispensable
- Parfois besoin de travaux de rénovation
Profil type de l’acheteur : RetraitĂ©s, tĂ©lĂ©travailleurs, familles cherchant grand terrain et calme, investisseurs pour rĂ©sidence secondaire.
Fourchette de prix pour une maison 4 piĂšces avec terrain : 130 000 ⏠– 220 000 âŹ.
Ătaples : la proximitĂ© mer
Bien que plus proche de la cĂŽte que du cĆur du Montreuillois, Ătaples mĂ©rite une mention car beaucoup d’acheteurs comparent les deux secteurs.
Avantage dĂ©cisif : Ă 10 minutes Ă pied de la plage du Touquet. C’est THE argument pour les amoureux de la mer.
Inconvénient principal : Prix 20-30% plus élevés que Montreuil pour un standing équivalent.
Fourchette de prix pour une maison 4 piĂšces : 280 000 ⏠– 400 000 âŹ.
Les grandes tendances du moment
1. Le retour en force des maisons avec jardin
AprĂšs le Covid, la tendance s’est installĂ©e durablement : les acheteurs veulent de l’espace extĂ©rieur. Une maison avec jardin, mĂȘme petit (100-200mÂČ), se vend 15 Ă 20% plus cher et beaucoup plus vite qu’une maison sans extĂ©rieur.
Dans le Montreuillois, 78% des recherches concernent des maisons (vs 22% pour des appartements), un chiffre en hausse constante depuis 2020.
2. L’importance croissante de la performance Ă©nergĂ©tique
Avec l’interdiction progressive de location des passoires thermiques (F et G) et la hausse des coĂ»ts Ă©nergĂ©tiques, les acheteurs sont de plus en plus attentifs au DPE.
Un bien classĂ© D ou mieux se vend 10 Ă 15% plus cher qu’un bien classĂ© F ou G, Ă surface et emplacement Ă©quivalents. Et surtout, il se vend beaucoup plus vite (60 jours vs 120 jours en moyenne).
⥠Conseil aux vendeurs
Si votre bien est classĂ© F ou G et que vous envisagez de vendre, il peut ĂȘtre judicieux d’investir dans quelques travaux d’isolation AVANT la vente (10 000 Ă 20 000 âŹ) pour passer en classe D ou E. Vous rĂ©cupĂ©rerez largement cet investissement sur le prix de vente et le dĂ©lai de transaction.
3. La montée en puissance du télétravail
Le tĂ©lĂ©travail, mĂȘme partiel, a changĂ© les critĂšres de recherche. Beaucoup d’acheteurs cherchent dĂ©sormais une piĂšce supplĂ©mentaire pour faire un bureau. Les maisons 4 ou 5 piĂšces sont particuliĂšrement recherchĂ©es.
Autre consĂ©quence : des actifs lillois ou parisiens (en tĂ©lĂ©travail 3-4 jours/semaine) s’installent dans le Montreuillois, boostant la demande sur le segment 250 000 – 350 000 âŹ.
4. La recherche de l’authenticitĂ© et du cachet
Les maisons de caractĂšre, longĂšres rĂ©novĂ©es, fermettes restaurĂ©es… Ce type de bien se vend trĂšs bien dans le Montreuillois. Les acheteurs sont prĂȘts Ă mettre un budget plus Ă©levĂ© pour du cachet et de l’authenticitĂ©.
Ă l’inverse, les pavillons standardisĂ©s des annĂ©es 1970-1980 sans charme particulier ont du mal Ă trouver preneur s’ils ne sont pas trĂšs bien entretenus ou rĂ©novĂ©s.
5. L’investissement locatif en perte de vitesse
La hausse des taux, le durcissement des normes DPE et l’augmentation des charges ont refroidi les investisseurs. Le rendement locatif dans le Montreuillois (4-5% brut) n’est plus aussi attractif qu’avant.
Seuls les biens trĂšs bien situĂ©s (centre Montreuil) ou neufs/rĂ©cents (pas de travaux) continuent d’intĂ©resser les investisseurs.
Qui achĂšte dans le Montreuillois ?
Les primo-accédants (40% des acheteurs)
Profil : Couples 25-35 ans, souvent avec un ou deux enfants en bas Ăąge, revenus moyens (2 500 – 3 500 ⏠nets mensuels du foyer).
Ce qu’ils cherchent : Maison 3-4 piĂšces avec petit jardin, secteur avec Ă©cole et commerces, budget 180 000 – 250 000 âŹ.
Leurs difficultĂ©s : Apport limitĂ© (souvent moins de 20 000 âŹ), concurrence forte sur le segment 180-220K qui est le plus demandĂ©.
Les familles en agrandissement (25% des acheteurs)
Profil : Couples 35-45 ans avec 2-3 enfants, revenus confortables (4 000 – 6 000 ⏠nets mensuels), dĂ©jĂ propriĂ©taires d’un premier bien qu’ils revendent.
Ce qu’ils cherchent : Maison 5-6 piĂšces minimum, grand jardin, garage, secteur calme avec bonnes Ă©coles, budget 280 000 – 400 000 âŹ.
Leurs atouts : Apport consĂ©quent grĂące Ă la revente, dossier bancaire solide, prĂȘts Ă faire des travaux.
Les retraités (15% des acheteurs)
Profil : 60-70 ans, en provenance souvent de la région parisienne ou du Nord, cherchant calme et qualité de vie pour leur retraite.
Ce qu’ils cherchent : Maison de plain-pied de prĂ©fĂ©rence, 3-4 piĂšces, jardin facile d’entretien, proche commerces et services mĂ©dicaux, budget variable 200 000 – 400 000 ⏠(souvent achat comptant ou gros apport).
Leurs critĂšres spĂ©cifiques : AccessibilitĂ© (plain-pied, pas de travaux), proximitĂ© des services de santĂ©, pas d’isolation.
Les investisseurs (12% des acheteurs)
Profil : DiversifiĂ©, de l’investisseur local au parisien cherchant Ă placer son argent loin de la capitale.
Ce qu’ils cherchent : Rendement locatif de minimum 5% net, biens en bon Ă©tat (peu de travaux), secteur tendu avec demande locative forte.
Budget : Variable, mais souvent 120 000 – 200 000 ⏠pour de petites surfaces bien placĂ©es.
Les télétravailleurs / Actifs mobiles (8% des acheteurs)
Profil : 30-50 ans, en télétravail total ou partiel, souvent originaires de grandes villes (Lille, Paris), revenus élevés.
Ce qu’ils cherchent : Grand bureau/espace de travail, bonne connexion internet (fibre indispensable), cadre agrĂ©able, budget souvent 300 000 – 450 000 âŹ.
Leur force : Budget Ă©levĂ©, dĂ©cision rapide, acceptent d’ĂȘtre Ă©loignĂ©s des centres-villes.
Les opportunités à saisir
Pour les acheteurs
1. Les biens Ă rĂ©nover dans les villages : Avec un budget travaux de 40 000 – 80 000 âŹ, vous pouvez transformer une fermette de 150mÂČ achetĂ©e 140 000 ⏠en un bien magnifique qui en vaudra 280 000 ⏠une fois rĂ©novĂ©.
2. Les appartements en centre Montreuil : Moins demandĂ©s que les maisons, ils offrent un bon point d’entrĂ©e sur le marchĂ© (Ă partir de 120 000 ⏠pour un T2) avec un fort potentiel locatif Ă©tudiant/jeune actif.
3. Les maisons en pĂ©riphĂ©rie : Ă 5-10 minutes du centre de Montreuil, vous trouvez des maisons 30 Ă 40 000 ⏠moins chĂšres qu’en centre-ville, pour un cadre de vie souvent meilleur (moins de bruit, plus de verdure).
Pour les vendeurs
1. Les maisons avec cachet : Si vous possĂ©dez une longĂšre, une fermette ou toute maison de caractĂšre bien entretenue, c’est LE moment de vendre. La demande est trĂšs forte et vous pouvez nĂ©gocier en position de force.
2. Les maisons récentes bien classées DPE : Classe A, B ou C + moins de 10 ans = vente rapide (moins de 60 jours) et prix ferme. Les acheteurs se battent pour ce type de bien.
3. Les petites surfaces bien situées : T2/T3 en centre Montreuil ou Campagne = forte demande locative étudiante + investisseurs. Vous vendrez vite.
Prévisions pour les 12 prochains mois
Que va-t-il se passer sur le marché immobilier du Montreuillois en 2025-2026 ? Voici mon analyse et mes prévisions basées sur les signaux actuels.
Scénario le plus probable : stabilisation puis légÚre reprise
Je prĂ©vois une stabilisation des prix au 1er semestre 2025, suivie d’une lĂ©gĂšre reprise (+2 Ă 3%) au 2nd semestre si les taux continuent de baisser vers 3%.
Facteurs favorables :
- Baisse progressive des taux d’intĂ©rĂȘt
- Retour de la confiance des ménages
- Stock de biens à vendre qui diminue (moins de mises sur le marché)
- Demande structurelle forte (démographie, qualité de vie)
Facteurs de risque :
- Contexte Ă©conomique incertain
- Pouvoir d’achat des mĂ©nages sous pression
- Durcissement des conditions d’octroi de crĂ©dit
Mes conseils selon votre situation
Si vous ĂȘtes acheteur :
- C’est un bon moment pour acheter. Les vendeurs sont plus ouverts Ă la nĂ©gociation qu’il y a 2 ans.
- Ne vous précipitez pas : prenez le temps de visiter, comparer, négocier.
- Privilégiez les biens bien classés énergétiquement (C ou mieux) pour éviter de futurs travaux coûteux.
- Négociez ferme mais raisonnablement : 5-8% de décote est réaliste, 15% est utopique.
Si vous ĂȘtes vendeur :
- Estimez au juste prix dÚs le départ. Les surestimations se paient cash en délai de vente.
- Soignez la prĂ©sentation (home staging, photos pro). Ăa fait VRAIMENT la diffĂ©rence.
- Soyez flexible sur les visites. Un acheteur qui ne peut visiter que le dimanche ne doit pas attendre 3 semaines.
- Si vous recevez une offre à -5/-7% et que votre bien est sur le marché depuis 2 mois, acceptez. Vous ne ferez probablement pas mieux.
Si vous ĂȘtes investisseur :
- Soyez sélectif. Le rendement facile de 2020-2021 est terminé.
- Ciblez les petites surfaces en centre Montreuil (demande locative Ă©tudiante forte).
- Faites vos calculs de rentabilitĂ© APRĂS travaux, APRĂS charges, APRĂS fiscalitĂ©.
- Un rendement brut de 6% = rendement net de 3-4% maximum. Est-ce que ça vaut le coup vs un placement sans contrainte ?
« Le marchĂ© immobilier du Montreuillois en 2025 est un marchĂ© d’Ă©quilibre. Les excĂšs de 2021-2022 sont derriĂšre nous, mais le secteur reste dynamique et attractif. C’est un marchĂ© oĂč acheteurs et vendeurs raisonnables peuvent trouver leur compte, Ă condition d’ĂȘtre bien informĂ©s et bien accompagnĂ©s. »
Vous avez des questions sur le marchĂ© local ? Vous souhaitez connaĂźtre la valeur de votre bien ou ĂȘtre alertĂ© des nouvelles opportunitĂ©s ? Contactez-moi. En tant que mandataire IAD spĂ©cialisĂ© sur le Montreuillois, je suis votre expert local de rĂ©fĂ©rence.